来源｜后浪研究所 ID｜youth36kr 作者｜张晶 编辑｜薇薇子
买房上瘾
这套房子好多年都没人住过了，地上都是老鼠和苍蝇的尸体，房间里挂着蜘蛛网。
这是长沙核心老城区开福区一套 54 平米的老破小房子，范俊杰第一次走进这套房子时，心说，这房子免费给住都不会住。
但是他花 20 万把它买了下来。
当时是 2023 年年底，长沙市房地产限购政策开始松动。这也是他入局老破小的第一套房。
他看中这几个方面：地段绝佳、南北通透、不漏水、以及 20 万的总价。详细来讲，这套房子北邻湘江，东临国防科大，南临长沙最大的烈士公园，西临著名的湘雅医院。关键是，54 平米总价 20 万，单价在 3700 元左右，而当时开福区的二手房均价过万。
绝佳的地段和极低的单价，他毫不犹豫全款拿下。
2020 年，范俊杰结束北漂，来到长沙生活。他发现长沙的房价对年轻人极其友好，"房价控制得很好，很少有单价过万的房子。"
长沙市在 2024 年全面解除房地产限购后，购房不再审查购房者资质。他火速开启老破小"疯狂买买买"模式。
◎ 范俊杰的房产证｜图源：@饭俊杰
买到第四套的时候，他才开始认真计算老破小的租售比：总价 24.7 万，租出去的话月租 2300 元，租售比算下来达到惊人的 11%。他意识到这是门不错的生意。
买得最疯狂的时候是 2024 年到 2025 年年初，有时候一个月就买两套。那段时间他加了很多中介微信，骑着小电驴穿梭在开福区的几十套老破小楼盘中间，一旦中介推荐了合适的房子，他立刻踩着小电驴过去看房，不出半小时看好就开始谈价，然后成交。
现在他手持 14 套长沙老破小，大多数房子都被租了出去。算下来，这 14 套老破小的购房及装修投入了 200 多万，年租金收益在 18 万左右，平均租售比接近 7%。
每个季度末收租的时候是他最开心的一段日子。他渐渐开始发现，即便什么都不做，月入 1 万的房租收入也足够支撑他的生活。
同在长沙的 28 岁女孩黄思猫也是入局老破小的年轻人。两年前，她结束北漂回到家乡长沙。因为不想跟父母同住，她抱着租房的想法开始看房。但是看了一圈后发现，看得上的房子月租 2500 元到 3000 元，一年至少 3 万。而两年的租金，足够在市中心付一套老破小的首付，月供控制在 1000 元以内。
很快她调整预期开始看房。中介推过来一套带装修的房子，紧邻长沙五一广场，地段不错。她以总价 43.8 万买下了这套 65 平米的房子，但她没有自住，而是过完户当天就租出去了，月租 2500 元，她算了一下租售比，接近 7%。
现在她手上有 5 套房子，其中 3 套是近两年买的老破小，"长沙的租金出奇的高。"黄思猫说。在全国范围内，能达到 6 到 8 个点租售比的城市屈指可数，长沙算一个。
◎ 黄思猫自住的一套老破小｜图源：@黄思猫
根据地方统计数据显示，长沙在近三年人口净增超 30 万，增量接近一个中等规模县域人口数量。长沙人口增量位列 2025 年全国人口增量前十强城市的第四位。在全国各地都在拼人口增长的时代背景下，人口净流入对本地房地产市场形成了强力支撑。
成都作为近几年的热门城市，也是人口净流入城市，根据地方统计局统计，成都三年新增 26.7 万人。2024 年 4 月，成都为期 8 年的限购政策落下帷幕。成都本地人小圆子偶然从中介处得知有外地人来成都抄底老破小用于出租后，在 2025 年 1 月到 2 月间疯狂买房，只要租售比不低于 4.5%，"有的房子看都没看就买了。"
最后，她投入现金 130 万，贷款 200 多万，买入 8 套老破小，每月还贷 1.4 万，收租 2.1 万，除去房贷，净收入 7000 元。她对老破小的收益要求很明确，"投资老破小不可能挣什么大钱。但是它能给我们源源不断的现金流，是一个比较稳健的收入来源。"
与此同时，银行利率持续下行。国有大行一年期定存利率已跌破 1%，以中国银行为例，超过 20 万的大额存单 5 年定期收益在 1.60%，这已是当下十分可观的利率水平。
相比之下，只要超过 2% 的租售比，老破小租金完全可以跑赢银行定存收益。买低价、高租售比的老破小收租，越来越多地被一小部分敢于冒险的年轻人关注。在低利率时代，以及房地产市场筑底的过程中，捡漏老破小反而成了稀缺的现金流资产。
哪类老破小值得买
一般意义上的"老破小"，通常指的是建筑年代在千禧年之前、步梯六七层、无物业管理的旧房。但并不是所有老破小都值得投资，在入手这些房子时，需要抱着在旧货市场淘宝的心态来买。
想淘到有投资价值的老破小，地段是首要的。范俊杰选房的逻辑简单粗暴，他给中介的条件是：长沙市中心 1.5 环以内，总价不超 23 万，南北通透，有燃气，每个房间要有窗户，与此同时，"房子越破越好"。
因为，越破才越有砍价空间。在他看来，表面看着还行的老破小反而容易踩雷，比如水电线路老化，如果不装修住进去的话可能经常会出现各种问题，还不如直接买一套破到极致、价格能压到最低的老破小，然后全部拆掉重装。他装修过的老破小平均装修成本会控制在 3.7 万左右。
渐渐地，他发现一个特殊的卖点"树景房"。树景房出租尤其抢手，他发布房源后十分钟就会有人交定金。有在湘雅医院工作的打工人宁愿提前两三个月来签下这套房。于是，他的入手标准也做了调整，他会重点关注三四层楼的树景房，总价控制在 30 万以内。
在范俊杰看来，老破小附近一定要有学校、医院或者商圈，有固定的产业，也就意味着有稳定的打工人在此聚集。
◎ 黄思猫已经出租的一套老破小｜图源：@黄思猫
黄思猫的选房标准跟范俊杰类似，同样看重地段，"房子是无限资源，可以拆旧盖新，但地段是稀缺资源。"她房子所在的湘雅医院，养活着数千人——医生、护士、药代，这部分在当地属于中高收入人群。"他就在附近工作，附近有的房子只能租 1000 元出头，但是你的房子不仅位置好，装修也好，他愿意付双倍的月租。"
在她看来，住在二三线城市的年轻人更有活力。跟生活在一线城市的打工人不同，大家不仅是为了挣钱，还想要更好地生活，对生活品质的要求会更高，也更愿意溢价去为地段和好的装修买单。
之所以敢下这样的结论，是因为她在入手老破小之前，曾对附近的租房市场做过一段时间的调研。比如，月租 2500 元，租客能租到的房子是什么样的？它们的位置、环境、装修是什么样的？为什么租客愿意花 2500 来租这个房子等等，"如果我吸引不到你，那我就改。"黄思猫发现，把自己代入租户视角，解决用户痛点，这套之前工作时积累的产品逻辑，在洞察租房市场时同样匹配。
在筛选房子时，大家对"老破小"的接受度略显不同。毕竟，老破小各有各的破法。住在成都的小圆子不太会考虑朝向和采光，"本身成都也没什么太阳。也不一定要坐北朝南。"但是有一条原则，考虑到是贷款买入，需要覆盖月供，所以她入手的房子，租售比不能低于 4.5%。
为了便于计算租售比，她还开发了一款"老破小投资计算器"小程序，输入详细的房产地址、买入成本、月租等，这套程序会自动测算出租售比、收益率等。
◎ 小圆子买下的异形房｜图源：@小圆子
在保证租售比的前提下，她倾向于入手总价低或者单价绝对低的房子。比如，老破小步梯，7 层顶楼，还是异形房，这三个要素堆在一起一整个劝退购房者。但是小圆子以低于均价三分之一的价格买下来，装修后的租售比预计在 7% 左右。这个租售比，瞬间觉得异形房也没那么异了。
在她看来，投资老破小选房时，不能以自住标准来挑选，"好投资的房子往往不具备自住那些条件。"
新时代的"包租婆"
过往，人们对收租的包租婆的印象还停留在周星驰电影里那个"包租婆，怎么没水了"的角色形象。
如今，95 后年轻人也开始解锁这个新角色。他们，对这个传统身份也有着符合这个时代年轻人的新解释。
范俊杰把租房这件事当做一个项目来执行。为了便于管理，他把这 14 套房子都买在了一个区域，如果要巡视的话，骑着小电驴不过半小时就能逛完。
在装修时，他手里的老破小装修风格高度统一，地面全部铺了好打理的木纹砖。考虑到以后的维修成本，房间内所有易损件，包括灯具、开关、插座等，全部统一品牌和型号，这样出现问题的时候可以直接找供应商换上。
他的房子重硬装、轻软装。因为他发现，愿意租他房子的人大多数是热爱生活的人，租客更愿意按照自己的意愿一点点把这个房子填满。其次，软装如地毯等不好打理、容易脏，尤其是对养宠的租客，"退房时也会减少因此而产生的不必要的纠纷。"
◎ 范俊杰的租户入住后分享的生活｜图源：@饭俊杰
更重要的是，他发现软装想装出质感会很贵，但是买便宜的就会显得很廉价，关键也会释放甲醛，不安全。
此外，为了控制装修预算，他会从二手家具市场淘一些有质感的二手实木家具，既保证家具质感，也没有甲醛困扰。
在租户管理上，他所有房子的租期截止日都卡在固定的 2 个时间点：春节前后两周，以及大学毕业后的两周。"租房市场就这两个旺季。"他说，定在这个期间可以更好地保证不空租。
考虑到有拖欠房租的可能，他甚至在装修时就装了智能水电阀，未雨绸缪，可以远程断水断电。不过他还没用过这个权限，他发现租金提高之后，"租客素质也提高了。"
小圆子给自己和朋友管理着 23 个租客，在筛选租客时，她会慎重考虑孕妇、养宠的人，以及超过 60 岁的老人，"但年轻人一般都好说话。"在她的过往经历里，与租户打交道并没有大家想象的棘手。最长的一个租客在她这住了 8 年，每三个月只说一句话"收租了"，对方就打钱过来。
在防止租客拖欠房租的办法上，小圆子的做法也颇具科技感。她所有房子都换了密码锁，租客不交房租，锁就自动上锁，交了再给新密码，"跟中介学的。"
黄思猫对租房的管理思路与范俊杰不同。她的装修全部按自住标准来装。油漆、板材等这些基材，"用很差的，我的租户会不安全。"
同时她要求装修的颜值审美也要在线。厕所贴马赛克砖，美缝就要 2000 多元，家电家具都是从在京东买的全新用品。"你装得好，租金就高。"她说，普通装修可能租 1000 出头，她装修后能租到 2500。她觉得自己出租的不仅是一个居住空间，也是一种生活方式。"我用心布置我的房子，给你提供一种你理想的生活状态。"
跟租户打交道时，她比较注重租客筛选。她会和准租客进行一场类似面试一样的聊天：做什么工作、几个人住、爱不爱干净、做不做饭、养不养宠物。"要有一定的阅人能力，大概预判一下对方是什么样的人。"
黄思猫不介意租客养宠物，"养宠物不可怕，但你要讲卫生。"她知晓当代年轻人特别需要宠物陪伴。同时她也明白，如果砍掉宠物这一栏也意味着砍掉很多租客。
考虑到现在年轻人的经济压力，黄思猫也能接受押一付一这样更加灵活的支付形式。遇到难缠的租客时，黄思猫的选择是不纠缠，以最简单的方式解决问题。有个租客隔三差五找她维修，因为次数太多，对方后来说想搬走，她爽快同意了。"既然不合拍，就再找别的租客。"
Z 世代的包租婆、包租公们，不仅是房东，也是产品经理。他们善于从开发产品的角度洞察租户需求，从数据上精确地计算租售比，用数据来帮助他们决策，寻找适合投资的老破小，也通过提高租房产品的美誉度来降低空租期。
年少也知收租好
在成为一个新时代的包租婆之前，黄思猫觉得收租这件事离自己很远。
在以往的刻板印象里，都是父辈能给下一代留下资产，或者一个人有足够强的经济实力才能实现靠收租养活自己的可能，但是当前房地产市场的深度调整，"这个门槛好像降低了，大家可以低门槛做这件事。"黄思猫说。
在靠收租养活自己后，新一代包租婆、包租公们的生活方式也在发生深度调整。
坐拥 14 套长沙老破小的范俊杰正在老挝磨丁旅居。那里保留着大片的热带雨林，但全年平均温度在 26 ℃左右，十分宜居，长沙最冷或最热的季节，他都会来这里旅居。他每天固定的安排是下午花 30 元人民币做个老挝式按摩，主要还是想找人聊聊天。
他刚刚过完 30 岁生日，以往三十而立的年纪，在他这里则是"三十而躺"。14 套房子年入近 18 万的租金足够支撑他无所事事的生活。
他不打算要孩子，自己物欲不高，每天自己在家做饭吃，一个月生活开支不超过 2000 元。他的两辆车已经很久不开了，每天出门代步的是一辆小电驴。
在国内，他还是一名创业公司的合伙人，但不需要经常去公司。大多数时间，他都躺在他买的第一套 54 平米的老破小里，他花 8 万精装了这套曾经躺着老鼠尸体的房子。因为不用上班打卡，也就无所谓定点起居，用他的话说，"睡醒了起，想睡了睡。"
每次季末收租时，租客陆陆续续把租金都打到他的账户上。那是他最快乐的日子。剩下的时间就是无聊的"躺着"，经常一连在家躺十几天，"躺得免疫力都下降了。"
◎ 范俊杰旅居老挝的生活
范俊杰谈到过去的生活，跟现在比起来截然不同，"以前是个非常卷的人，每天工作 18 到 20 个小时，一年里大多数时间都在外面出差。"但是，手里有七八套房子收租之后，他突然发现，"钱已经花不完了"。
为了给自己找点事做，他读了个研究生，今年即将毕业。从今年开始，他还做起了自媒体博主，方便招租，也偶尔分享自己购买老破小收租的经历。
可观的租售比吸引了一部分外地的网友来长沙买房。黄思猫偶尔也会帮外地的网友挑选适合投资的老破小。"只要租售比高于银行存款，就有人愿意买。"她观察到，今年长沙老破小的房价涨了一点。"原来房子多，买的人少，现在房子还是那么多，买的人多了，自然就涨价了。"她先前 22 万买的房子，装修后预计能卖到 40 万。
但是更多的网友则对收购老破小收租的行为提出疑问，觉得老破小短期租售比可观，但长期来看，很难保证房产本身价值不缩水。
黄思猫也考虑过这个问题，所以她会尽量选择流通性较好的老破小，如此才能在老破小市场风向发生变化的时候及时抽身。
范俊杰在今年 5 月买完最后一套老破小后，也渐渐不太想买了。"房源在减少，房东也不愿意讲价了，"他说，"以前谈判空间很大，现在是你爱买不买，你不买有的是人买。"
成都的小圆子对本地的核心城区老破小态度乐观。她注意到，在成都解除限购的一年多里，核心城区的老破小单价还涨了一千至两千元。所以她坚信核心地段的老破小"不会亏"。
同时她也注意到，购买老破小的窗口期在慢慢关闭。" 2024 年 6 月到 12 月还能买到 5% 到 7% 租售比的房子，2025 年降到了 4% 到 6%，到 2026 年能达到 5% 就已经很优质了。"小圆子推断，还有半年至一年左右，老破小市场应该就不存在了，或者只能通过全款购买的方式跑赢银行利率，保持在 3% 的租售比标准来选老破小。
小圆子最初贷款抢购老破小是想给自己的养老托底，她想，在她退休前，她的这些房贷应该已经还完了，"那我退休后，我的收益会多 2 万块钱，应该足够我退休了。"
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